Die „2 Jahres Frist“ beim Immobilienkauf
Diese Sanierungspflichten müssen Käufer 2026 kennen
Wer heute eine Bestandsimmobilie erwirbt, kauft mehr als nur Grund und Boden. Mit dem Eigentumsübergang – in der Regel dem Eintrag ins Grundbuch – gehen konkrete energetische Pflichten nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) auf den neuen Eigentümer über. Besonders relevant ist dabei die sogenannte Nachrüstpflicht bei Eigentümerwechsel.
Das GEG räumt selbstnutzenden Erwerbern eine Schonfrist von exakt zwei Jahren ein, um bestimmte energetische Mindeststandards herzustellen. Wer diese Frist versäumt, riskiert empfindliche Bußgelder.
In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Maßnahmen Sie spätestens bis 2028 umsetzen müssen, wenn Sie 2026 einen Kaufvertrag über eine Bestandsimmobilie abschließen.
Das GEG räumt selbstnutzenden Erwerbern eine Schonfrist von exakt zwei Jahren ein, um bestimmte energetische Mindeststandards herzustellen. Wer diese Frist versäumt, riskiert empfindliche Bußgelder.
In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Maßnahmen Sie spätestens bis 2028 umsetzen müssen, wenn Sie 2026 einen Kaufvertrag über eine Bestandsimmobilie abschließen.
Warum gibt es diese Nachrüstfristen?
Ziel des Gebäudeenergiegesetzes ist es, den Gebäudesektor bis 2045 klimaneutral zu gestalten. Während viele Anforderungen erst bei größeren Sanierungen greifen, enthält das Gesetz drei konkrete Nachrüstpflichten, die allein durch einen Eigentümerwechsel ausgelöst werden – unabhängig davon, ob Umbauten geplant sind.
Der Gesetzgeber geht davon aus, dass Kauf oder Erbschaft ein geeigneter Zeitpunkt sind, um energetische Defizite zu beseitigen, die ansonsten über Jahrzehnte bestehen bleiben würden.
Der Gesetzgeber geht davon aus, dass Kauf oder Erbschaft ein geeigneter Zeitpunkt sind, um energetische Defizite zu beseitigen, die ansonsten über Jahrzehnte bestehen bleiben würden.
Für wen gilt die 2 Jahres Frist – und für wen nicht?
Die zweijährige Frist gilt ausschließlich für neue Eigentümer, die das Gebäude selbst zu Wohnzwecken nutzen.
Wichtig:
Wichtig:
- Selbstnutzer: Umsetzung der Nachrüstpflichten innerhalb von 24 Monaten nach Eigentumsübergang
- Vermieter oder Kapitalanleger: keine Schonfrist – die Pflichten gelten unmittelbar nach dem Erwerb
Die drei zentralen Nachrüstpflichten im Detail
A. Dämmung der obersten Geschossdecke
Entweicht Wärme über eine ungedämmte Decke zum Dachraum, handelt es sich aus Sicht des GEG um vermeidbare Energieverluste.
Die Pflicht:
Die oberste Geschossdecke zu einem unbeheizten Dachraum muss gedämmt werden, sofern sie nicht den Mindestwärmeschutz erfüllt.
Der energetische Zielwert:
Der Wärmedurchgangskoeffizient (U Wert) darf maximal 0,24 W/(m²·K) betragen.
Ausnahmen:
B. Dämmung von Wärmeverteilungs und Warmwasserleitungen
Ungedämmte Heizungs und Warmwasserrohre in unbeheizten Bereichen führen zu unnötigen Wärmeverlusten – besonders in Kellern und Dachböden.
Die Pflicht:
Alle zugänglichen Leitungen für Raumwärme und Warmwasser in unbeheizten Räumen müssen fachgerecht gedämmt werden.
Umfang der Maßnahme:
C. Austausch alter Heizkessel („30 Jahre Regel“)
Besonders relevant für Gebäude mit Heizungsanlagen aus den 1990er Jahren oder früher.
Die Pflicht:
Standard und Konstanttemperaturkessel müssen spätestens 30 Jahre nach Inbetriebnahme außer Betrieb genommen werden.
Nicht betroffen sind:
Eigentümer, die ein Ein oder Zweifamilienhaus bereits vor dem 01.02.2002 selbst bewohnt haben, sind von der Austauschpflicht befreit.
Achtung:
Diese Ausnahme erlischt beim Verkauf. Der neue Eigentümer unterliegt wieder der Austauschpflicht – bei Selbstnutzung mit der 2 Jahres Frist.
Förderhinweis:
Ein Heizungstausch kann im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude derzeit mit bis zu 70 % Zuschuss gefördert werden. Förderkonditionen können sich jedoch ändern und sollten vor Beauftragung geprüft werden.
Entweicht Wärme über eine ungedämmte Decke zum Dachraum, handelt es sich aus Sicht des GEG um vermeidbare Energieverluste.
Die Pflicht:
Die oberste Geschossdecke zu einem unbeheizten Dachraum muss gedämmt werden, sofern sie nicht den Mindestwärmeschutz erfüllt.
Der energetische Zielwert:
Der Wärmedurchgangskoeffizient (U Wert) darf maximal 0,24 W/(m²·K) betragen.
Ausnahmen:
- Das darüberliegende Dach ist bereits ausreichend gedämmt
- Die Geschossdecke erfüllt den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108 2 (bauphysikalischer Standard zur Vermeidung von Tauwasser und Schimmel)
B. Dämmung von Wärmeverteilungs und Warmwasserleitungen
Ungedämmte Heizungs und Warmwasserrohre in unbeheizten Bereichen führen zu unnötigen Wärmeverlusten – besonders in Kellern und Dachböden.
Die Pflicht:
Alle zugänglichen Leitungen für Raumwärme und Warmwasser in unbeheizten Räumen müssen fachgerecht gedämmt werden.
Umfang der Maßnahme:
- Rohrleitungen
- Armaturen, Ventile und Flansche
C. Austausch alter Heizkessel („30 Jahre Regel“)
Besonders relevant für Gebäude mit Heizungsanlagen aus den 1990er Jahren oder früher.
Die Pflicht:
Standard und Konstanttemperaturkessel müssen spätestens 30 Jahre nach Inbetriebnahme außer Betrieb genommen werden.
Nicht betroffen sind:
- Brennwertkessel
- Niedertemperaturkessel
Eigentümer, die ein Ein oder Zweifamilienhaus bereits vor dem 01.02.2002 selbst bewohnt haben, sind von der Austauschpflicht befreit.
Achtung:
Diese Ausnahme erlischt beim Verkauf. Der neue Eigentümer unterliegt wieder der Austauschpflicht – bei Selbstnutzung mit der 2 Jahres Frist.
Förderhinweis:
Ein Heizungstausch kann im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude derzeit mit bis zu 70 % Zuschuss gefördert werden. Förderkonditionen können sich jedoch ändern und sollten vor Beauftragung geprüft werden.
Fristen, Kontrolle und Sanktionen
Die 24 Monats Frist beginnt mit dem rechtlichen Eigentumsübergang.
Kontrolle:
Die Einhaltung der GEG Pflichten wird durch den zuständigen Bezirksschornsteinfeger überprüft, insbesondere im Rahmen der Feuerstättenschau.
Bei Verstößen:
Kontrolle:
Die Einhaltung der GEG Pflichten wird durch den zuständigen Bezirksschornsteinfeger überprüft, insbesondere im Rahmen der Feuerstättenschau.
Bei Verstößen:
- Feststellung der Mängel
- Setzung einer Nachfrist
- Bei weiterer Nichtumsetzung: Bußgelder von bis zu 50.000 Euro
Sonderfall 2026: Kommunale Wärmeplanung
Bis spätestens Juni 2026 müssen alle Großstädte ihre kommunale Wärmeplanung vorlegen. Diese legt fest, welche Gebiete künftig z. B. mit Fernwärme, Wasserstoff oder dezentralen Lösungen versorgt werden sollen.
Wichtig:
Die Wärmeplanung begründet noch keine unmittelbare Sanierungs- oder Anschlusspflicht, ist aber eine zentrale Entscheidungsgrundlage.
Vor einem Heizungstausch sollten Käufer prüfen:
Wichtig:
Die Wärmeplanung begründet noch keine unmittelbare Sanierungs- oder Anschlusspflicht, ist aber eine zentrale Entscheidungsgrundlage.
Vor einem Heizungstausch sollten Käufer prüfen:
- Ist ein Fernwärmeanschluss in meiner Straße geplant?
- Gibt es kommunale Förderprogramme zusätzlich zur Bundesförderung?
- Lohnt sich ein zeitliches Abwarten oder eine Übergangslösung?
Fazit: Erst beraten, dann sanieren
Die Nachrüstpflichten des GEG sind kein Selbstzweck. Richtig umgesetzt, führen sie zu:
Beauftragen Sie vor Ablauf der 2 Jahres Frist einen zertifizierten Energieeffizienz Experten. Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) schafft Planungssicherheit und ermöglicht häufig einen zusätzlichen Förderbonus von 5 % bei vielen Maßnahmen.
Wer die gesetzlichen Pflichten strategisch angeht, vermeidet nicht nur Bußgelder – sondern macht aus einer Pflicht eine wirtschaftlich sinnvolle Investition.
- deutlich niedrigeren laufenden Energiekosten
- höherem Wohnkomfort
- einer nachhaltigen Wertsteigerung der Immobilie
Beauftragen Sie vor Ablauf der 2 Jahres Frist einen zertifizierten Energieeffizienz Experten. Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) schafft Planungssicherheit und ermöglicht häufig einen zusätzlichen Förderbonus von 5 % bei vielen Maßnahmen.
Wer die gesetzlichen Pflichten strategisch angeht, vermeidet nicht nur Bußgelder – sondern macht aus einer Pflicht eine wirtschaftlich sinnvolle Investition.