Der Immobilien-Nachlass: Ein Leitfaden für Generationen

Eine Immobilie ist mehr als nur Stein und Mörtel – sie ist das Ergebnis lebenslanger Arbeit und oft der Mittelpunkt der Familiengeschichte. Doch im Jahr 2026 ist die Übergabe komplexer geworden. Neue Klimagesetze, die Grundsteuerreform und eine veränderte Zinswelt machen das Erben zu einer strategischen Herausforderung.

1. Das Privileg des Familienheims

Es gibt eine wichtige Ausnahme: Wenn der Ehepartner oder die Kinder die Immobilie nach dem Erbfall 10 Jahre lang selbst bewohnen, bleibt dies (bis zu einer Wohnfläche von 200 m² bei Kindern) steuerfrei.

• Achtung: Wer vor Ablauf der 10 Jahre auszieht oder vermietet, muss die Steuer rückwirkend in voller Höhe nachzahlen!

2. Die Strategie der Kettenschenkung

Um hohe Vermögen steuerfrei zu übertragen, nutzen Profis die 10-Jahres-Frist der Freibeträge (500.000€ für Ehepartner, 400.000 € pro Kind). Durch geschickte Schenkungen von einem Elternteil auf den anderen und dann auf die Kinder („Kettenschenkung“) lassen sich Freibeträge optimieren.

3. Steuerersparnis durch den „Nießbrauchfaktor“
Wird eine Immobilie zu Lebzeiten verschenkt und behalten sich die Eltern ein Nießbrauchrecht (Mieteinnahmen/Wohnrecht) vor, mindert dies den steuerlichen Wert der Schenkung massiv. Der Kapitalwert des Nießbrauchs wird vom Immobilienwert abgezogen – oft rutscht das Erbe dadurch erst unter die Freibetragsgrenze.

Im Jahr 2026 ist ein Erbe untrennbar mit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) verbunden. Wer eine Immobilie aus dem Bestand erbt, übernimmt eine „Sanierungspflicht auf Zeit“.

• Zwei-Jahres-Frist: Erben von Ein- und Zweifamilienhäusern, die zum Zeitpunkt des Eigentümerwechsels nicht bereits zwei Wohneinheiten im Haus hatten, müssen innerhalb von zwei Jahren nachrüsten (Dämmung, Heizungsoptimierung).
• Das Risiko: Viele Erben sind finanziell nicht in der Lage, eine Sanierung für 80.000 € oder mehr zu stemmen. Hier ist eine frühzeitige Beratung durch einen Makler wichtig, um zu prüfen: Lohnt sich die Sanierung oder ist ein Verkauf im unsanierten Zustand wirtschaftlich sinnvoller?

Wenn kein klares Testament vorliegt, erben meist mehrere Personen gemeinsam. Das Problem: Die Erbengemeinschaft ist eine Gesamthandsgemeinschaft. Das heißt, niemandem gehört ein spezielles Zimmer, sondern allen gehört alles gemeinsam.

• Einstimmigkeit vs. Mehrheit: Während laufende Reparaturen mehrheitlich beschlossen werden können, erfordert ein Verkauf die Zustimmung aller. Blockiert ein Miterbe, bleibt oft nur die Teilungsversteigerung.
• Die Folge: Das Objekt wird oft unter Marktwert versteigert und der Familienfrieden ist auf Jahrzehnte zerstört.
• Experten-Tipp: Setzen Sie frühzeitig auf eine Teilungsanordnung im Testament oder nutzen Sie die Mediation durch einen neutralen Immobilienexperten, um den Marktwert objektiv festzustellen.

Ein Immobilienerbe ohne Testament folgt der gesetzlichen Erbfolge. Das entspricht selten dem eigentlichen Willen.

• Das Berliner Testament: Ehepartner setzen sich gegenseitig als Alleinerben ein. Das schützt den überlebenden Partner, kann aber steuerlich nachteilig sein, da die Freibeträge der Kinder beim ersten Todesfall ungenutzt bleiben.
• Vorsorgevollmacht: Was passiert, wenn der Eigentümer pflegebedürftig wird? Ohne Vollmacht darf niemand das Haus verkaufen, um die Pflegekosten zu decken. Eine Immobilientransaktion ist dann nur über einen mühsamen Weg über das Betreuungsgericht möglich.

1.Wertermittlung: Lassen Sie den aktuellen Marktwert professionell feststellen (kein Online-Tool!). Nur so kennen Sie die potenzielle Steuerlast.

2.Sanierungs-Check: Beauftragen Sie einen Energieberater für einen iSFP (individueller Sanierungsfahrplan), um die Kosten für künftige Erben zu beziffern.

3.Familiengespräch: Setzen Sie sich mit allen Beteiligten an einen Tisch. Wer will das Haus wirklich? Wer möchte lieber ausgezahlt werden?

4.Rechtliche Beratung: Lassen Sie Ihr Testament von einem Notar oder Fachanwalt auf die aktuelle Rechtsprechung 2026 prüfen.

Vererben bedeutet, Verantwortung für die Zukunft der Hinterbliebenen zu übernehmen. Eine Immobilie sollte eine Bereicherung sein, keine finanzielle Last oder Ursache für Streit.

Als Ihr Immobilienexperte begleite wir Sie bei diesem sensiblen Prozess. Wir bewerten Ihre Immobilie diskret, neutral und marktgerecht, damit Sie die Basis für faire Entscheidungen haben.

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